2015年外国投资改革

2015年,澳大利亚政府对澳大利亚外国投资框架实施了40多年来最显著的改革,该改革从2015年12月1日起生效。在过去的10个月中,我们在法律实务中目睹了许多对于新条例的误解。我们致力于归纳总结现行外国投资审查委员会(FIRB)关于房地产投资方面的要求。

在过去的十个月中,由于TST Partners集团创建了法律实务,因此我们注意到客户对于澳大利亚新推行的外国投资条例缺乏明显的了解。这主要源于他们在澳大利亚之外的国家,特别是中国,很难获得专业的澳大利亚法律意见。最终,许多投资人只能依靠房地产中介以及产权交易机构的意见,在没有得到适当的、正规的法律建议之前就签订了合同。

 

该条对于外国投资审查委员会(FIRB)条例的评论希望给我们的客户提供关于澳大利亚外国投资条例中房地产投资的最新总结。

 

哪些人是“外国人”?

 

个人

 

“外国人”指:

  1. 不是澳大利亚公民且,且

  2. 不是澳大利亚的普通居民。

“普通居民”指的是(在大多数情况下):

  1. 在购买之前的12个月中在澳洲停留超过200天或以上,且
  2. 具备永久居留签证

这意味着,在大多数情况下,你必须是澳大利亚公民,或者持有永久居留签证。如果你持有永久居留签证,你必须在签合同之前的12个月内,在澳大利亚居住至少200天。

 

公司和信托

 

  1. 一家公司或信托,有一位“外国人”单独持有或和合作人共同持有该公司或信托20%或以上股份;
  2. 当两位或两位以上的“外国人”且非合作人,持有该公司或信托至少40%以上的总股份

家族信托

 

可自由支配 /家族信托中至少有一位准受益人具备“外国人”资格,无论信托人是何种状态。作为“外国人”的准受益人需要在信托中有百分之百的利益。因此,如果本地客户在购买一处属于可自由支配/家族信托下的房产时,需要谨慎操作。

 

“外国人”可以购买什么?

外国投资审查委员会(FIRB)通常批准的投资类型:

 

  • 新住宅存量中的新住宅,通常是无条件情况下都被通过

  • 四年内住宅建筑附属的空地

外国投资审查委员会(FIRB有条件批准的投资类型:

  • 重新开发的现有住宅(包括二手房的拆除和重新建造),并能带动澳大利亚住宅存量的增幅
  • 外国人在经营澳大利亚公司,需要为澳大利亚的员工提供住房的现有住宅

外国投资审查委员会(FIRB)通常否决的投资类型:

 

  • 用于居住或者投资物业的现有地产(比如二手房)

外国投资审查委员会(FIRB)申请流程和费用

外国投资审查委员会要求准外国房地产购买者在签订合同之前,向委员会递交一份申请,以确定是否可以购买(取决于购买土地的类型)。该程序通常由购买者的初级律师或者转让事务律师进行操作。

 

申请费:

价值 (澳元)

申请费 (澳元)

低于1,000,000澳元

5,000澳元

1,000,000澳元到1,999,999澳元之间

10,000澳元

2,000,000澳元到2,999,999澳元之间

20,000澳元

3,000,000澳元到3,999,999澳元之间

30,000澳元

4,000,000澳元到4,999,999澳元之间

40,000澳元

5,000,000澳元以上

50,000澳元+每超过百万增加10,000澳

遵守和执行

澳大利亚税务局(ATO)监管外国投资房地产。任何外国人和第三方机构故意协助外国人违反外国投资审查委员会要求,将面临刑事和新的民事处罚,以及强制出售房产。刑事处罚最低13.5万澳元起,最大处罚额为67.5万澳元的,以及/或者三年监禁。

 

2014年统计数据

外国投资(跨所有投资类型)

  • 美国        1630亿澳元
  • 英国          870亿澳元
  • 日本          660亿澳元
  • 中国          300亿澳元
  • 加拿大       230亿澳元

结论

我们推荐所有想要购买澳大利亚房地产的非澳大利亚公民购买者,在签订销售合同之前,先联系一名专业的澳大利亚律师寻求独立的法律意见。

 

TST律师事务所队专注于为本地和国外房地产购买者提供产权转让服务,并指导您如何最好地遵守外国投资审查委员会的要求。

 

作者:

Calvin Augustine LLB (Hons) | 律师, TST 律师事务所 | caugustine@tstgroup.com.au | 英文

Francis Gu(顾元丰Bcom (Finance) | 董事长 | francisgu@tstpartners.com.au | 英文 / 中文

电话:+61 3 8080 1525 | 传真:+ 61 3 8678 1026

资料来源:

Tisher, J. & Inglis, C. (2016). Foreign Investment: A Shifting Landscape. Law Institute Journal, August 16, 23-27.
Foreign Investment Review Board - Guidance Note 5 Version 1: November 2015
Foreign Investment Reforms Factsheet: Foreign investment in Australia
Foreign Acquisitions and Takeovers Act 1975 (Cth)

免责声明:

该出版物仅为外国房产购买者提供一些法律概要,不能用于替代法律意见。TST律师事务所声明不承担该出版物中任何错误或遗漏、用户因阅读本出版物包含的信息、或因依赖本出版物而采取任何行动等造成后果的责任。TST律师事务所否认任何因依赖本出版物的内容所引起的任何责任。

 

 

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